应暂停新增商品住宅用地出让

中国消费者报北京讯（记者孙蔚）为适应房地产市场供求关系发生重大变化的自然资源暂停住宅新形势，支持盘活存量土地，部库促进房地产市场平稳健康发展，存超近日，用地自然资源部印发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的自然资源暂停住宅通知》(以下简称《通知》)，要求严格落实对应去化周期的部库住宅用地供应机制，遏制部分城市住宅用地供应不合理增长，存超商品住宅去化周期超过36个月的用地城市，将被暂停新增商品住宅用地出让。自然资源暂停住宅

《通知》表示，部库各地要立足当地经济社会发展、存超市场实际需求以及资源、用地环境、自然资源暂停住宅人口等约束条件，部库以人定房，存超以房定地，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排。

《通知》提出，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）—36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。

中指研究院数据显示，截至2024年3月，重点50城商品住宅可售面积出清周期平均超过20个月，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月，个别二线城市出清周期处于合理水平。易居研究院数据显示，3月份去化周期偏高的10个城市为韶关、西宁、舟山、洛阳、哈尔滨、嘉善、晋江、泉州、唐山和江阴，去化周期普遍超过3年的水平。去化周期较低的10个城市为上海、郑州、沈阳、南昌、珠海、济南、三亚、杭州、中山和成都，去化周期总体在1年左右水平。

中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，中央明确提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，为房地产政策指明了方向。自然资源部积极落实会议精神，明确支持盘活存量土地，动态调整土地供应，促进房地产市场平稳健康发展。根据《通知》，当前市场环境下，多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行。另外，《通知》要求“各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新”，或将表明多地土地供应计划将出现季度调整。

另外，《通知》明确，各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保，要多措并举，统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。对于纳入城中村改造计划的项目涉及的住宅用地，其中确实用于安置房建设的，要优先保障土地供应。各地要依托土地市场动态监测监管系统，掌握超期未动工两年以上住宅用地底数，持续动态更新，拟订分类型、分步骤的处置方案并组织实施，建立台账，实行销号管理。对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地，该收回的要依法收回。

陈文静分析认为，未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现，一是通过协议划拨方式，新增保障性住房用地供应；二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式，建设保障性住房。优先安排保障性住房供地，为保障房建设提供了土地保障，这表明未来保障性住房建设节奏将加快，有利于加速构建“市场+保障”住房体系，加速构建房地产发展新模式。

值得一提的是，陈文静表示，《通知》用了较大篇幅强调要“层层压实责任”“加强组织领导和部门协同”。当下，房地产市场供求关系已发生重大变化，只有各地、各部门协同落实相关举措，压实自身责任，才能更好地促进各项措施落实到位，更好地促进房地产市场平稳健康发展。

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